Огромный интерес у строительного сообщества России вызывает ФЗ «О комплексном Развитии Территорий» (КРТ) от 30.12.2020г. №494-ФЗ Градкодекса РФ (изменения).

Его инициатором стала новая команда строительного комплекса России во главе с Зампредом Маратом Хуснуллиным.

Этот Закон вносит изменения также не только в Градкодекс РФ, но и в Земельный кодекс РФ и в ФЗ-69 от 01.04.2020г. «О защите и поощрении капиталовложений в РФ».

 Суть ФЗ-494 (КРТ):

1.1. Единый механизм редевелопмента (реновация по регионам РФ, не считая Москвы), с применением в смешанной застройке.

1.2. Механизм обязательного выкупа помещений в ветхих (неаварийных) зданиях.

1.3. Упрощенный порядок подготовки и изменений граддокументации.

1.4. Заключение Соглашений о защите и поощрении капиталовложений.

Цели ФЗ-494 (КРТ):

а) Обеспечить жильем к 2030 году ежегодно до 5 млн семей.

б) Увеличить к 2030 году ежегодный ввод жилья до 120 млн кв.м.

в) Построить за 2020-2030 годы 1 млрд кв.м. жилья (то есть каждый пятый кв.м. будет новым).

г) Ответственный орган по ФЗ-494 (КРТ): Правительство РФ.

д) Правовые проблемы для решения в 2021 году:

         - Установить требования к наличию у участников торгов опыта в строительстве в совокупном объеме не менее 10% от объемов строительства (для работ по ФЗ-494 «О комплексном развитии территорий») (в 2021 году – изменения в Градкодекс РФ: о порядке определения объема строительства по КРТ, снизить требования к опыту для мелких и средних застройщиков).

         - В регионах РФ внести изменения через Облдумы в Генпланы, в правила землепользования и застройки в целях реализации ФЗ-494 (КРТ). В Свердловской области такой областной закон уже принят в Облдуме 12 марта 2021г.

         - ФЗ позволяет расторгать Договор о КРТ в одностороннем (внесудебном) порядке, в том числе и при нарушениях Инвестора по строительству в срок (Облдумы закрепляют это право судебным порядком расторжения Договора о КРТ).

 е) Редевелопмент территорий с ветхими объектами ИЖС.

Пока Градкодекс РФ не позволяет проведение редевеломпента терриоторий, полностью занятых ветхими ИЖС.

Решение: на таких территориях обязательно должен быть хотя бы один ветхий или аварийных многоквартирный дом. Иначе принять решение о КРТ невозможно. Налицие таких территорий с ветхими ИЖС – огромная проблема многих городов РФ.

Эта проблема будет анализироваться и дальше, так как пока четкого решения нет.

 ж) Соглашение о защите и поощрении капиталовложений и ФЗ-494 (КРТ).

При начале реализации ФЗ-494 (КРТ) будет применяться ФЗ-69 от 01.04.2020г. «О защите и поощрении капиталовложений» для получения Инвестором гарантий:

         - «Стабилизационная оговорка» по неприменению к Инвестору Актов и Решений от органов власти и от местного самоуправления.

         - Возмещение затрат реального ущерба Инвестора.

Для решения инвестиций в создание сетей и инфраструктуры подготовлены все документы и нормативы как федеральные, так и областные (в том числе и в Свердловской области) по выпуску гособлигаций с 2021 года. Для этого «Специальное общество проектного финансирования» (СОФП) выпускает бонды с госгарантией от Минфина на возврат тела долга. Ценные бумаги продаются в рынок, а привлеченные средства идут на инфрастуктуру и сети земельных участков для реализации ФЗ-494 (КРТ).