Все ближе 1 июля 2019 года – дата начала финансирования строительства жилья через кредиты, через «эскроу-счета» на каждый объект, через проектное финансирование (кредитование).

С чем приходит отрасль к этой дате?

В НОСТРОЙ состоялось совещание с отчетом заместителя  Председателя

Правительства РФ Мутко В.Л., Министра Якушева В.В., руководителя Ипотечного агентства «Дом.РФ» Плутника А.А, представителя Центробанка РФ и Президента НОСТРОЙ Глушкова А.Н. Разговор был очень жесткий и честный, особенно со стороны Антона Глушкова.

         С  введением проектного финансирования в отрасли обострились системные проблемы, которые могут еще более усугубиться в период стремления банков все средства от Застройщиков разместить у себя и выделять их только Застройщикам, которые не несут рисков, но под коммерческие проценты и под очень жесткие залоги. Не те, что ожидались: земля, проект, незавершенные объемы, а плюсом гарантии от всего бизнеса плюс имущество руководителей Застройщика.

         Банки, добиваясь кредитования строительства, считают, что в строительстве жилья рентабельность 15-20%, из которых большую часть можно было бы изъять в свою пользу, увеличив при этом стоимость строительства, не повышая продажной цены. Но на деле оказывается, что такой рентабельности у строителей нет (максимум 10-12%), а повысить цены продаж уже невозможно, в связи с низкой доходностью населения и роста цен на стройматериалы на 10-15%.

          Стройиндустрия, за много лет работая на голой себестоимости (исключение – цемент  и керамика), уже давно не может проводить модернизацию и развитие.

         Да и банки к таким рискам также не готовы. Отсюда и 45 дней (а не 25) и реальные 6 банков (а не 105 заявленных), и открытие всего 74 договоров на «эскроу» с перечисленными 5,8 млрд. рублей. Крупные Застройщик намерены работать только за свои средства (ПИК, ЛСР, итд.) а малый и средний бизнес  не могут получить кредит в принципе.

          Кроме того, попытки спасти общестроительные компании от банкротств путем перехода на «Ресурсный метод» ценообразования также приостановлены из-за нежелания строить бюджетные объекты по более дорогой стоимости, а бюджету это нежелательно. Следовательно,  торги по ФЗ-44 проходят всего по 1,4 участника на каждый процесс торгов (в среднем). Крупные же торги, особенно у дорожников,  ведутся с большими проблемами.

         Спрос на жилье падает в связи с ростом цен на стройматериалы и цен монополистов. В прошлом году Разрешений на строительство было выдано рекордно много (по причине –  продлить процесс работы по старым ДДУ), а ближе к 1.07.2019 году Разрешений выдается рекордно мало. Срок ввода объектов 5 лет назад был 26 месяцев, а сейчас 38. То есть проблема не в банках и их требованиях к Застройщикам, а в огромной себестоимости строительства жилья, где доп. нагрузка от банков становится крайне излишней для цены продаж. Ожидаемые 20% рентабельности в строительстве банками не подтверждаются, от чего вырастают риски невозврата. Кредитовать через «эскроу», зная, что эти квартиры вырастут в цене, банки также не хотят.

        Руководители строительного комплекса РФ Мутко В.Л. и Якушев В.В. стараются максимально помочь отрасли и сгладить возникшие острые проблемы:

         - до 30% готовности СМР (в регионе доходит и до 15%) и 10% продаж, чтобы остаться на старых ДДУ (а таких объектов  по России и в регионе уже более 70-80%, значит года два строители могут работать по-старому.

         - в Закон «О долевке» уже вносятся 25 пакетных поправок (ФЗ-214), чтобы защитить стройиндустрию и Застройщиков;

        - вводится новая Ипотека для объектов ИЖС (к 2020 году) с пилотным регионом в Липецке;

       - растут объемы на замену ветхого жилья 530 млрд. рублей до 2025 года;

       - часть функций от Минстроя РФ уходят в новую федеральную жилищную инспекцию для объединения Областных Жилинспекций.

       Банки дают льготы малому и среднему бизнесу других отраслей в кредитах до 2 млрд. рублей с субсидиями до 6,5% годовых, но строителям – нет. Строительный бизнес банковский сектор просчитывает с трудом. Они возмущены, что строители не идут за кредитами. Все уже понимают, что Застройщики реально имеют даже не 10-12% рентабельности, а всего 3-4% годовых. А это уже, по словам Президента НОСТРОЙ, не инвестиционный бизнес. Проще войти в другой сектор экономики или на депозиты в банк. Строительство теряет инвестиционную привлекательность. И банки начали это понимать!

          Правительству необходимо не отдавать банкам все проценты рентабельности, а бороться с проблемой «обманутых дольщиков» по-другому, в том числе и путем страхования. Эта проблема  не такая системная, как преподнесена Президенту и Правительству РФ.

         К тому же, из 5 тысяч Застройщиков в России только 1 тысяча имеют опыт работы с банками по кредитованию. Банки подготовили для «проектного кредитования жилья на «эскроу-счета» - 6,4 трлн. рублей согласно Паспорту Нацпроекта «Жилье и Ипотека». Но кому  давать, как вернуть?

        Только 1,3 тысячи Застройщиков (из 5 тысяч по РФ) подают заявки в 18 банков в 72 регионах. Но пока внесены на «эскроу-счета» 8,5 млрд. рублей из подтвержденных банками 75 млрд. рублей, т.е. только 42 жилых объекта заходят на «эскроу-счета».

       Минстрой России подвел итоги перед переходом на проектное кредитное финансирование в июне 2019 года. Сейчас в РФ возводится жилье на 124 млн.кв.м.  Из них 87 млн. кв.м или 70% могут продолжить работать еще до 2 лет по старым условиям ДДУ. Еще 26 млн. могут рассчитывать на получение кредитов по новым правилам. Еще 7,6 млн. кв.м находится в «желтой»  зоне проблем с кредитами, из которых 2,3 млн. кв.м испытывают большие проблемы. А остальные 2,8 млн.кв.м не получат кредитов. Т.е. «некредитоспособных» застройщиков по России – 5,1 млн. кв.м.

         По Свердловской области: строятся 193 объекта или3,0 млн.кв.м. Из них по старым ДДУ останутся строить 127 объектов (66%), из которых 57 объектов могут  (но будут ли?) гарантированно войти в «эскроу-счета» по кредитному финансированию. 9 объектов – в зоне рисков, в том числе 3 объекта не получат кредитов, а 6 объектов подали заявки, но неизвестно о результатах.

         193 объекта на 2 года дадут ли план Свердловской области?

         Из всего сказанного можно подвести предварительный итог.

         Банки: Будут изучать ситуацию, а дальше регионы – стоит ли так настойчиво «пробиваться» в рынок кредитования жилья, когда прибыль в этом секторе исчерпана, а риски невозврата кредитов еще более возрастают из-за роста цены на жилье на 10-15% из-за кредитов со снижением потенциала продаж квартир.

       Правительство и Минстрой РФ: Продолжают совершенствовать Закон № 214 долевого строительства жилья, а на период сложностей с финансированием – помогать строителям в механизмах привлечения средств:

                   - бюджетные на ветхое и аварийное жилье;

                   - новые финансовые механизмы работы с населением, в том числе ипотека для ИЖС в малоэтажке и накопительно-ипотечные схемы привлечения средств для многоквартирных домов;

                   - завершение реформы ценообразования для перехода на «Ресурсный метод» в 2022 году (иначе общестроительных компаний не останется в принципе, а только в связке с другими субподрядными фирмами) в составе одного холдинга;

                   - пока эта ситуация абсолютно не волнует только очень крупных Застройщиков;

                   - Главное – Правительство решает как смягчить переход на эскроу-счета